ÕIGUSABI ⟩ Lihtsaid kinnisvaratehinguid ei ole

Üldjuhul inimesed ei mõtle selle peale enne, kui keegi seda neile ütleb. "Otsige enne müüki üles kõik oma varaga seotud liitumislepingud või küsige neid teenusepakkujatelt. Ärge väitke ostjatele mitte midagi, milles te pole sajaprotsendiliselt veendunud. Pisimgi eksimus võib kaasa tuua kulukad kahjunõuded," hoiatab kinnisvaramaakler Kaido Kaljuste. Foto: Erakogu

"Lihtsad kinnisvaratehingud on harulduseks muutumas. Iga objektiga on seotud mõni juriidiline, ehituslik või inimeste omavahelisest suhtlusest tulenev probleem," nendib kinnisvarabüroo Ruum24 juht ja kutseline maakler Kaido Kaljuste.

"Kas on puudu mõni vajalik dokument, tehtud ebaseaduslik juurdeehitis, objekti koormavad piirangud ja kitsendused, eksisteerivad varjatud puudused, puudub avalik juurdepääs, omandisuhted on ebaselged. Ostjadki on muutunud palju nõudlikumaks," loetleb kutseline maakler.

Isegi uute objektide ostu-müügi puhul on nüansse, kus võivad vahel probleemid tekkida, üsna palju. Neid teades on võimalik vältida asjatuid vaidlusi ja lõputuid kohtuskäimisi.

Kaido Kaljuste sõnul võib kinnisvaratehingul olla palju osalisi. Kõigepealt omanik ise, kes on sageli objektiga emotsionaalselt seotud. Siis ostja, kes tahab kindlasti hinda alla tingida ja ütleb, et ega see maja väga suurt väärt olegi. Kui ostja tahab pangalaenu, tuleb objektile ka kinnisvarahindaja, kes ütleb tihtipeale hinnanumbri oluliselt väiksema, kui müüja soovib. Siis on pank, kes lõpuks otsustab, kas annab ostjale laenu ja mis tingimustel. Kokkupuutepunkt on ka maksuametiga, sest teatavasti tuleb kinnisvara müümisel maksta riigile tulumaksu. Selle kohta tasub aga täpsemalt uurida, sest kui müügi hetkel on objekt müüja peamine või alaline elukoht, siis seda teatud tingimustel tegema ei pea.

Tehingut mõjutab maakleri sõnul ka kohalik omavalitsus, sest müüdava objekti kohta peab olema palju dokumente. "Kui tahate oma korteri või maja müüki panna ja pöördute näiteks minu poole," sõnab maakler, "siis tõenäoliselt suudan teile nimetada kolm-neli dokumenti, mis teil puuduvad."

Üldjuhul inimesed ei mõtle selle peale enne, kui keegi seda neile ütleb. "Otsige enne müüki üles kõik oma varaga seotud liitumislepingud või küsige neid teenusepakkujatelt. Ärge väitke ostjatele mitte midagi, milles te pole sajaprotsendiliselt veendunud. Pisimgi eksimus võib kaasa tuua kulukad kahjunõuded," hoiatab ta. Ning ütleb, et ehkki on pool elu seda tööd teinud, tuleb ikka ette küsimusi, mis panevad isegi praegu kulmu kergitama. Nii näiteks on talle saadetud e-kiri (tekst muutmata): "Sooviks teada, et kui seda korterit osta, et kas siis peab ka kommunaale maksma?"

Ma polegi krundi ainuomanik?

Tihti tuleb ette, et müüakse midagi, mida müüja on aastaid harjunud kasutama, aga mis tegelikult talle ei kuulu. See võib olla näiteks riigimaal asuv aiamaa, ebaseaduslikult väljaehitatud pööningukorrus või hoopis parkimiskoht või keldriboks, mis on tegelikult korteriomanike kaasomandis. Samuti juhtub, et müüakse maad, kus omanikule teadaolevad ja kinnistu tegelikud piirid ei ühti. Isegi kui selline tehing peaks toimuma, on ostja hilisem kahjunõue pea kindlasti garanteeritud.

Tihti saab müüja alles notari käest teada, et ta ei ole kinnisvara ainus omanik. Näiteks on vara abikaasade ühisomandis, läbimata on pärimisprotsess, lahutuse korral on vara jäänud korrektselt jagamata jne. Kui selline asjaolu selgub müüjale alles tehingu ettevalmistamise käigus, on pikk müügiprotsess juba seljataga ning raisatud on palju aega ja raha, aga tehingut teha ei saagi. Ostja ei pruugi lahendust ootama jäädagi.

Tihti selgub alles oma maja või suvilat müüki pannes ebameeldiv asjaolu, et omanikul puudub oma omandile ametlikult juurdepääs. "Paraku on see päris tavaline: seda tuleb praktikas ette vähemalt poolte müügitehingute puhul. Siinkohal ei ole mõeldud füüsilist juurdepääsu – justkui ei läheks majani teed. Probleemiks on juriidiline juurdepääs, mis tähendab, et majani viiv tee ei ole avalik tee, vaid kulgeb üle kolmanda isiku maa ja sel puuduvad vajalikud servituudid. Kui selline asjaolu selgub vahetult enne müügilepingu allkirjastamist, jääb see leping paraku ilma ostja allkirjata. Keegi ei soovi sellist vara osta ja kindlasti ei anna ka pank ostjale sellise vara tagatisel laenu," selgitab maakler.

Puudulik dokumentatsioon

Praegu ongi Eestis kinnisvara müüjatel tihtipeale probleeme puuduvate servituutidega. "Inimesel on kena maakodu, koduni läheb korralik tee, mida vald lükkab talvel lahti, kui lund peaks olema. Ühel päeval pannakse objekt müüki, kohale saabuvad maakler ja ostja, kes küsib, kas juurdepääs on avalik. Siis selgub, et ei ole avalik, vaid maa, mida mööda sõidetakse, on naabri oma. Kui maja tehing juba ära tehakse ja selgub, et servituuti polegi ning juurdepääs on mitteametlik, võib see müüjale tekitada suurel hulgal probleeme kuni kohtuskäimiseni välja."

Puuduliku dokumentatsiooniga esineb praktikas probleeme iga teise objekti puhul. Ilma nõusoleku ja projektita on eemaldatud korteri vaheseinu, paigaldatud kütteseadmeid, ehitatud ruume suuremaks, muudetud konstruktsioone jne. Või on hoopis puudu ehitusluba, kasutusluba, energiamärgis või muu vajalik dokument. Tihti müüakse selliseid objekte rahulikult, kuni leitakse ostja, siis aga selgub, et pank sellise kinnisvara tagatisel laenu ei anna.

Eestis on täiesti tavaline, et ühel kinnisvaraobjektil on kaks või rohkem omanikku ja igaüks kasutab oma osa eraldi. Sellisel juhul on tegemist kaasomandiga. Eelkõige kehtib see majaosade puhul. Kui omanikud on seal aastaid elanud, on kasutuskord tavaliselt välja kujunenud ja kõik tundub toimivat. Kui aga üks omanikest otsustab enda osa müüa, on vaja notariaalselt kokkulepitud kasutuskorda. Seda korda on vaja nii ostjale mõistmaks, kes millist osa täpselt kasutab, pangalaenuga kinnisvara ostes nõuab seda ostjalt ka pank.

"Krunti ostes võite hiljem peale tehingut avastada, et sellele ei tohi ehitada, krundile puudub avalik juurdepääs või rajatakse ostetud krundi kõrvale aasta pärast Rail Balticu trass või tuulegeneraatorite park. Seetõttu soovitan enne teid huvitava krundi ostmist kindlasti läbi käia kohalikust omavalitsusest ja uurida, millised on võimalused selle krundiga ja mis teie naabruskonnas tulevikus toimuma hakkab."

Olukorras, kus infrastruktuur areneb kiiresti – rajatakse teid, kaitsealasid ja uusi hooneid, mis piirkonda oluliselt mõjutavad –, ei oska inimesed seda infot leida või siis ei arva, et see võiks ostjale oluline olla. Selliseid vaidlusi, kui ostja esitab kahjunõude põhjendusel, et talle ei räägitud piirkonda rajatavast uuest hoonest või maanteest, esineb üha tihedamini.

Maakleri kinnitusel ei lähe vastutus kinnisvara seisukorra eest üle mitte müügilepingu sõlmimisega, vaid teie kinnisvara reaalselt ostjale üle andes. Seetõttu on äärmiselt oluline kinnisvara üleandmine fikseerida kirjalikult ja panna sinna detailselt kirja objekti reaalne seisukord. Lisada sinna nimekiri üleantavatest dokumentidest, mööblist kodutehnikast võtmeteni välja ja fikseerida ära mõõdikute näidud. Paluge notaril lepingusse kirja panna objekti võimalikult täpne kirjeldus ja kõik sõlmitud kokkulepped. Ainult nii väldite hilisemaid vaidlusi ja võimalikke kahjunõuete esitamist."