Kinnisvara müüja vastutus ei lõpe lepingu allkirjastamisega

Kinnisvara Foto: SCANPIX

Seadusandja on pannud müüjale vastutuse ehitisel või korteril esinevate varjatud puuduste eest. Müüja vastutus ei lõpe lihtsalt sellega, et ta on ostjale korterit või maja näidanud. 

Kui müüdava kinnisvara kvaliteet ei tulene just lepingust või seadusest, peab arvestama kohustuste täitmisel vähemalt keskmise kvaliteediga.

Reegel on, et elamukinnisvara peab vastama kasutusotstarbele ehk sobima elamiseks ja vastama eluruumile esitatavatele nõuetele. Elementaarsed elutingimused hõlmavad üldjuhul veevarustust, kanalisatsiooni, ventilatsiooni, piisavat päevavalgust ning seda, et puudub elamist kestvalt häiriv oluline müra, vibratsioon või ebameeldiv lõhn. Siseõhu temperatuur eluruumis peab olema optimaalne, looma inimesele hubase soojatunde ning aitama kaasa tervisliku ja nõuetekohase sisekliima tekkimisele ja püsimisele.

Eelnevat arvesse võttes on müüjal tarvis teada, et ta jääb vastutama ka pärast müüki selliste puuduste eest, mida ostja ei teadnud ega pidanudki teadma. Näiteks küttesüsteemi korrasolekut ei saa proovida keset suve, vaid üksnes külma ilmaga, samuti ei näe ostja korterit vaadates selle elektrisüsteemi, ventilatsiooni või muude tehnosüsteemide korrasolekut.

Eelnevat arvesse võttes on müüjal tarvis teada, et ta jääb vastutama ka pärast müüki selliste puuduste eest, mida ostja ei teadnud ega pidanudki teadma.

Müüjal on otstarbekas, vajalik ja aus lasta müügilepingusse lisada punktid selle kohta, millised puudused talle teadaolevalt asjal on. Kui müüja lepingus neid puudusi välja ei too, riskib ta sellega, et ostja võib nõuda temalt puuduse parandamist. Selle asjaolu tõttu näeb kohus olulist rolli ka notaritel.

Notarid peaksid tehingu pooltele selgitama teadaolevate puuduste lepingusse lisamise vajalikkust, eriti juhul, kui müüakse juba varem kasutusel olnud eluruume. Seega müüja peab andma asja kohta täieliku ja tõese info ning müüdava asja omadused tuleks fikseerida müügilepingus, et mõlemad pooled saaksid ehitise seisukorrast ühtmoodi aru. Müüja ei pea enne müügitehingut asja korda tegema, küll aga andma ostjale tõest ja vajalikku informatsiooni.

Kahtlemata kerkib kohe küsimus – milline info on piisavalt asjakohane, et seda tuleks lepingusse märkida. Toon välja valiku kohtupraktikas käsitlemist leidnud eluruumi omadustest, kus müüja on jäänud vastutama, sest ta pole jaganud talle teadaolevat infot ostjaga.

Elamukinnisvara seisukorra puhul tuleb lähtuda selle ehitamise aja nõuetest ja heast ehitustavast. Renoveeritud asja ostmisel ei saa ostja eeldada, et ta peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid tegema. Elamuga kinnistu müümisel lähtutakse eeldusest, et elamu vastab olemasolevale dokumentatsioonile ja kõrvalekalded peaksid olema kokku lepitud. Siiski ei saa igasuguseid kõrvalekaldumisi projektist iseenesest lugeda ehitise puudusteks, kui objekt vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele.

Kütte- ja elektrisüsteemid olgu korras

Küttesüsteemide korrasolek on meie kohtupraktika kogemuse baasilt väga oluline. Maja kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks.

Puudulikult soojustatud ja seetõttu vähese soojapidavusega maja ei saa olla vähemalt keskmise kvaliteediga ja selle ehitamine vastata heale ehitustavale. Korteri ostmisel loetakse endastmõistetavaks, et seda saab kütta ja see tagab elamiseks vajaliku normaalse temperatuuri. Puudustega küttekolded tuleb seega lugeda lepingutingimustele mittevastavateks. See, et ahju oli võimalik kütta, ei näita, et korter ka soojaks läks.

Elektrijuhtmestiku korrashoid on ohutuse seisukohalt äärmiselt oluline aspekt. Kõik elektritööd peab olema teinud selleks pädev isik, töö olema dokumenteeritud ja välja antud nõuetele vastavuse dokument.

Kui elamus või korteris on veekahjustusi, siis ei piisa nende näitamisest ostjale, vaid tuleb ka selgitada, kas läbijooksud võivad hakata korduma tulevikus ja tooma välja lekete põhjused. Ka kodu ümbritsev müra võib vähendada korteriomandi väärtust, kui müra segab asja kasutamist ja omanikul ei ole võimalik nõuda segamise lõpetamist.

Võlgadest ja korteriühistu tegevusetusest tuleb teavitada

Müüja peab ostjat teavitama kõikidest võlgadest ja kohustustest, ka nendest, mis puudutavad korteriühistut. Kui korteriühistu on võtnud laenu, mõjutab see otseselt kõiki korteriomanikke, sest korteriomanikud on kohustatud tasuma laenumakseid. Tuleb kindlaks teha, kas müüja on ühistule kommunaalmaksete eest võlgu, sest korteriomandi võõrandamisel lähevad kohustused korteriühistu ees üle uuele omanikule.

Kui korteriühistu on võtnud laenu, mõjutab see otseselt kõiki korteriomanikke, sest korteriomanikud on kohustatud tasuma laenumakseid.

Kui korteriühistu ei toimi ehk ei korraldata üldkoosolekuid, ei koostata majandustegevuse aastakava, ei lahendata jooksvaid probleeme ega suudeta tagada pangalt võetud laenu tagasimaksmist, on see samuti asjaolu, mille vastu on korteriomandi ostjal äratuntav oluline huvi. Korteriomandi müüja peab andma ostjale teavet selle kohta, kui ühistu mingil põhjusel tõhusalt ei toimi.

Lepingutingimustele peavad vastama ka kõik kinnisasja juurde kuuluvad dokumendid. Elamukinnisvara juures on tähtis, et tehtud ehitustööde kohta on koostatud projekt, ehitusluba ja kasutusluba. Nii nagu sõidukite puhul, võib asi olla küll suurepärases seisukorras, ehitustöid on teinud spetsialistid, kuid kui tehniline ülevaatus (kasutusluba, audit) on tegemata, ei või seda asja kasutada. Ehituslubade ja kasutuslubade puudumine ei takista müügitehingu sõlmimist, aga ostjal peab olema võimalus nimetatud asjaoluga arvestada. Samuti on peetud olulisteks dokumentideks asja ja tehnika eesmärgipäraseks ja ohutuks kasutamiseks vajalikke juhendeid, näiteks küttesüsteemi kasutusjuhendit.

Kõik ehitised peavad olema kantud ehitisregistrisse. Kui mõni kinnistul asuv ehitis ei ole registrisse kantud, tuleb see lepingus fikseerida.

Kogu müügiprotsess võib paista esmapilgul keeruline. Hirmu ei ole põhjust siiski tunda, sest müüja ei ole lepingu vormistamisel üksi ja alati saab maaklerilt või notarilt nõu küsida, mida lepingu sõlmimisel silmas pidada.

Kinnisvarateemal kirjutas pikemalt ajakirja 60+ novembrinumber