Kas müüa metsakinnistu või raieõigus?

Kui metsaomanik otsustab raieküpseks saanud metsaosas raiet teha, on laias laastus kolm võimalust: teha raietööde korraldamist ja metsamaterjali müüki iseseisvalt, müüa raieõiguse kokkuleppehinnaga kasvava metsa väärtuse alusel või müüa raieõigust metsamaterjali väljatuleku alusel. Foto: Urmas Luik

Kui on soov metsa ühel või teisel moel realiseerida, seisab metsaomanik teelahkmel: kas müüa metsakinnistu või hoopis kasvava metsa raieõigus.

Arco Vara kinnisvarabüroo kutselise hindaja Reet Värniku väitel ei ole harv juhus, kui metsaomanik ei saagi täpselt aru, mida tähendab metsakinnistu müük ja mis on kasvava metsa raieõiguse müük. Kui kasvava metsa raieõiguse korral müüb metsaomanik oma kinnistult kasvava metsa ja selle all olev maa jääb talle alles, siis metsakinnistu müük tähendab müügitehingut nii maa kui ka seal kasvava metsa peale.

Raieõiguse müümise kaks suunda

Kui metsaomanik otsustab raieküpseks saanud metsaosas raiet teha, on laias laastus kolm võimalust. Esiteks saab teha raietööde korraldamist ja metsamaterjali müüki iseseisvalt. Teiseks võib müüa raieõiguse kokkuleppehinnaga kasvava metsa väärtuse alusel. Kolmandaks saab müüa raieõigust metsamaterjali väljatuleku alusel.

Raietööde korraldamist ja metsamaterjali müüki tasub iseseisvalt ette võtta sellel metsaomanikul, kes tunneb end metsamajandamise teemadel kui kala vees. Kui see nii aga pole, on targem raieõigus kas kokkuleppehinnaga või väljatuleku alusel mõnele teenusepakkujale müüa.

Osaühingu Metsahaldur metsamajanduse juht Erko Soolmann soovitab metsaomanikel valida pigem raieõiguse müük väljatuleku alusel. Domus Kinnisvara metsandusvaldkonna juhi Lehar Lindre sõnul on kindlasti kõige õigem variant müüa raieõigus kokkuleppehinnaga.

Maakeeli öeldes tähendab müük väljatuleku alusel seda, et metsaraiest saadud täielik tulu selgub maaomanikule alles pärast tööde tegemist reaalse mahu pealt. Kokkuleppehinnaga raieõigust müües tehakse metsaomanikule koondpakkumine enne tööde algust ning ka raha saab metsamaa omanik korraga ja ette kätte. Mõlemal variandil on omad head ja vead.

Soolmanni sõnul on kokkuleppehinna peamine miinus see, et metsaomanik võib oma puidu eest saada tegelikust väärtusest väiksema summa. „Kasvavat metsa on väga keeruline hinnata, mitte kunagi ei saa üdini täpset ja õiget väärtust ette teada. Parima hinnapakkumise tegija ei pruugi näha täit mahtu või metsatagavara, mis metsas tegelikult on, ning seetõttu võib ostja nõustuda summaga, mis on väiksem, kui tehing väärt on,” räägib ta. Üldjuhul jätavad sellise tehingu korral teenusepakkujad sisse suurema kasumimarginaali, sest nad peavad oma tagalat kindlustama. Pole ju täpselt teada, millises väärtuses puitu raielt hiljem saadakse.

Metsahalduri metsamajanduse juhi Erko Soolmanni väitel on väljatuleku alusel raiemüügi korral tegutsemine läbipaistvam ning metsaomanik saab oma puidu eest täpsema ja õiglasema hinna. „Müük väljatulekuraie mõõtmistulemuste alusel on kindlasti parem metsaomanikule, kellel on väga kvaliteetne mets. Ja kui on põhjust arvata, et kokkuleppehinnaga ei ole pakkuja metsaraielt saadava puidu täit väärtust ja potentsiaali arvesse võtnud,” lisab ta.

Foto: Erakogu

Domus Kinnisvara metsandusvaldkonna juht Lehar Lindre (pildil) soovitab aga metsaomanikul müüa raieõigust ainult enampakkumise teel ja valida raieõiguse müügilepingu vormiks müügi kokkuleppehinnaga. Sel juhul saab metsaomanik kasvava metsa enampakkumise teel selgunud hinna alusel raha enne raiet täies mahus kätte. Nii jääb Lindre sõnul kogu risk puidumahu ja kvaliteedi osas ostja kanda, väljatuleku alusel raiet tehes on riskid pigem müüja kanda.

Ta toob lihtsa näite elust. „Me ei tea, kus metsas võib olla näiteks teise maailmasõja lahingukoht. On küll ilus männimets, aga raiet tehes selgub, et tüved on kilde täis. Selle tulemusel läheb osa puidust kohe küttepuuks ja müüja kaotab rahaliselt märkimisväärse summa,” selgitab ta. Kui metsaomanikul on enne raiet aga raha täies ulatuses käes, siis sellised ebameeldivad üllatused tema tulu enam ei mõjuta.

Pakkumiste paljusus tagab parima hinna

Kui metsaomanikul pole raha, tahet või soovi metsamajandamisega tegeleda ning ta ei tahagi metsakinnistut omada, soovitavad spetsialistid taas kord lähtuda põhimõttest: põhjalik eeltöö tagab parima müügi.

Metsaomanikud saavad tihti telefonitsi tüütuid ja isegi agressiivseid kõnesid, kus neilt tahetakse nüüd ja kohe mets ära osta. Siis ei tasu Soolmanni sõnul survele järele anda ning juhul, kui on plaan müüa, tuleks pakkumised kindlasti mitmest kohast võtta. „Kindlasti ei tasu kohe esimese helistajaga kaasa minna. Tuleb olla ettevaatlik, keskenduda. Kõige kindlam on öelda, et helistan ise tagasi, kui ettepanek huvi pakub,” soovitab ta.

Oma metsakinnistu väärtusest annab omanikule aimu metsamajandamiskava. See pole küll kohustuslik, kuid selles sisalduv informatsioon võimaldab metsas toimuvast paremat ülevaadet saada, jagab metsamajandamise soovitusi ja annab juhiseid edasiseks. Samas ei tasu seda sajaprotsendilise tõena võtta. „Metsamajandamiskava võib suuresti erineda olenevalt sellest, milline ettevõte on kava koostanud. Siiski mingi informatsiooni see metsaomanikule annab,” ütleb Arco Vara kinnisvarabüroo kutseline hindaja Reet Värnik.

Domus Kinnisvara metsandusvaldkonna juht Lehar Lindre on aga seda meelt, et kava olemasolu tuleb müügiprotsessis kasuks. „Kui müüd korterit, siis pesed aknad ju puhtaks ja koristad korteri ning lisad müügikuulutuse juurde korteri plaani. Miks peaks metsa müüma nii, et metsa iseloomustavaid andmeid juures pole. Seda enam, et metsakava ei maksa palju,” räägib ta. Samas avaldab ta kahetsust, et seadusandja on lubanud õigusakti alusel metsakorraldajal metsa tagavara määrates 20 protsendi ulatuses eksida. „Seda on ilmselgelt liiga palju, õigem suurusjärk oleks 5–7 protsendi jagu,” arvab Lindre.

Abiks ettevõtjad

Üks võimalus on metsakinnistut või raieõigust müües kasutada ettevõtteid ja portaale, mis tegelevad muu hulgas enampakkumiste organiseerimisega. Nii otsustaski 1990. aastate alguses abikaasaga Tallinnast Viljandimaale kolinud Kadri Vollmann just taolise enampakkumise kasuks. Ta valis aktsiaseltsi Timber keskkonna, kus müüs maha oma küpse metsa raieõiguse. „Meid abistati kogu müügitehingu käigus igakülgselt. Nemad seal keskkonnas vahendavad ka tööde tegemist ja tagavad, et kogu asjaajamine ja töö toimuks nii, nagu kokku lepitud. Meie ise ei pidanud millegi pärast muretsema,” on ta rahul.

Ka maakleriteenust saab kasutada. Lehar Lindre sõnul tähendab maakleritasu põhjal tegutsemine seda, et nii maaklerifirma kui ka metsaomaniku ühine huvi on metsamüügist maksimaalne hind saada. „Pakume omanikule välja rahavoogudel põhinevad variandid, nagu kasvava metsa raieõiguse müük ja kinnistu müük koos plusside ja miinustega, millest ta saab siis endale parima lahenduse välja valida.” Lindre toob näite elust: „Omanikule pakuti turul kinnistu eest umbes 100 000 eurot. Meie korraldasime enampakkumise ja teenitud tulu oli metsaomanikule pea kaks korda suurem.”

Detailne leping tuleb kasuks

Kinnistut müües tuleb sõlmida notariaalne ostu-müügileping. Kasvava metsa raieõiguse müümisel pole notariaalne leping kohustuslik. Sellegipoolest on oluline, et ka raieõiguse tehingul sõlmitaks kirjalik ja detailirohke leping, mille võiks ka spetsialist enne allakirjutamist üle vaadata.

Isegi lähedase tuttavaga ei maksa taolisi tehinguid suusõnaliselt teha. Näiteks teab Kadri Vollmann rääkida loo, kus üks naaber lubas teisele raieõiguse eest vastutasuks väikese puumaja ehitada. „Mets võeti maha, veeti minema, aga omanikule ei ehitatud maja ega antud raha. Lubaja ise olevat praegu hoopis Tallinnasse kolinud. Püüa nüüd tuult väljal,” hoiatab ta.

Foto: Urmas Luik

Sihtasutuse Erametsakeskus juhatuse liige Jaanus Aun (pildil) peab tähtsaks, et raieala oleks lepingus täpselt ära fikseeritud. Siis ei tule hiljem mingeid möödarääkimisi ette. „Selliseid apsakaid on ette tulnud küll, et ostja on mõne tüki lisaks ära raiunud, mida tegelikult ei oleks tohtinud maha võtta. Aga tegu tehtud, metsas ainult kännud järel ja raha mitte kusagil. Alati tasub leping näppu võtta ja mõnest metsaühistust läbi astuda. Seal loeb konsulent lepingu läbi ning oskab riskikohti välja tuua ja neid maandada,” teab Aun. Erametsakeskuse kodulehel on tema sõnul ära toodud ka lepingute näited, mida tasub eelnevalt uurida.

Lepingusse tuleb kirja panna ka see, milline peab olema metsatööde kvaliteet, ning mis saab siis, kui seda pole täidetud. „Visuaalne pilt, mis võib metsamaast pärast raiet järele jääda, võib olla kohutav. Metsa all raskest metsatehnikast põhjustatud rööpad, laoplatsile maha jäetud koorepraht ja muu sodi. Kui lepingus on mõlema osapoole kohustused kirjas, siis on välistatud, et üks pooltest ei käitu heaperemehelikult,” selgitab Arco Vara kinnisvarabüroo kutseline hindaja Reet Värnik.

Metsahalduri metsamajanduse juhi Erko Soolmanni sõnul saab metsaomanik oma metsa töötegija lohakuse või hoolimatuse eest kaitsta nii, et nõuab enne tööde tegemist tagatisraha selles ulatuses, mis võimalikud kahjud ära kataks. „Enam-vähem on võimalik ette määrata, mis võib raietöödel potentsiaalselt valesti minna ning kui palju maksab kahjude korvamine. Näiteks kui on hirm, et metsa all on hiljem rööpad sees või et tee vajab täidet, saab kalkuleerida, kui palju selliste parandustööde hind võiks maksimaalselt olla ning nõuda see summa ettevõttelt tagatisena ette,” selgitab Soolmann.

Metsa ja raieõiguse saab enampakkumisele panna

Enampakkumisele saab panna nii metsakinnistu kui ka kasvava metsa raieõiguse. Kuna metsa näol on tegu spetsiifilise kinnistuga, mille õiglast väärtust on tavainimesel väga raske ise hinnata, siis võibki juhtuda, et metsaomanik nõustub otsepakkumist saades ekslikult liiga väikese summaga. „Kui ostu-müügitehingu vahel on maakler, siis tema kaitseb metsaomaniku huve ning selgitab mitme hinnapakkumise korral, milline neist on adekvaatne ja õiglane ja milline mitte,” räägib Arco Vara kinnisvarabüroo kutseline hindaja Reet Värnik.

Samas tasub eriti just raieõiguse müümise korral silmas pidada, et tihtipeale ei pruugi parim hind tähendada parimat kvaliteeti. „Võib isegi juhtuda, et mida paremat hinda pakutakse, seda kehvem on kvaliteet ja ka kinnistu seisund pole pärast raie lõppu kiita. Kindlasti tuleb tutvuda töödega, mis on varasemalt tehtud ja võtta kontakti teiste klientidega, kes on sama metsaettevõtte teenust kasutanud. Tungivalt soovitan teenusepakkujaga näost näkku kohtuda metsas, kus te raiet planeerite,” soovitab Metsahalduri metsamajanduse juht Erko Soolmann.

Loe teemast pikemalt ajakirja 60+ jaanuarikuu numbrist